Huis kopen op Bali? Lees dit vóór je tekent.
De 7 fouten die Nederlanders pas na de koop ontdekken, en de gratis gids van 56 pagina's.
Nederlands team, gevestigd op Bali. Geen verplichtingen.
De Bali Investeringsgids: 56 pagina's, in het Nederlands
Alles uit deze pagina, uitgewerkt: de eigendomsvormen, de koopstappen, de kosten, de belasting, en de vragen per fase.
De 7 fouten die Nederlanders pas na de koop ontdekken
Elk van deze fouten hebben wij in de praktijk zien gebeuren. Ze kosten geld, slaap, of het huis zelf.
- 1
Kopen op naam van een lokale "nominee"
Een Indonesiër staat als eigenaar geregistreerd, jij betaalt. Op papier is het huis van hem of haar. Bij ruzie, scheiding, schulden of overlijden van de nominee sta jij zonder titel.
Wat je doet: koop alleen via een structuur waar jouw naam of jouw bedrijf op de akte staat.
- 2
Leasehold kopen zonder naar de einddatum te kijken
Een leasehold van 25 jaar waarvan er al 8 voorbij zijn, is een leasehold van 17 jaar. De waarde en verkoopbaarheid dalen naarmate de einddatum dichterbij komt.
Wat je doet: check de resterende looptijd, de verlengingsclausule en tegen welke voorwaarden die verlenging plaatsvindt, vóór je een aanbetaling doet.
- 3
Aannemen dat je mag verhuren
Een hoge bezetting op Airbnb bewijst niet dat verhuur ook is toegestaan. Zonder de juiste vergunning en zonering kan verhuur worden stilgelegd.
Wat je doet: vraag om de verhuurvergunning en de zoneringsstatus van het perceel, op papier.
- 4
De zonering van het perceel niet controleren
Op Bali mag lang niet overal gebouwd of commercieel verhuurd worden. Percelen worden ook opnieuw ingedeeld, bijvoorbeeld naar groene zone.
Wat je doet: laat de zonering onafhankelijk opvragen bij de gemeente, niet alleen bij de verkoper.
- 5
De developer op zijn woord geloven
Mooie renders, harde beloftes, een betaalschema dat alles vooraf vraagt. Vertraging, wijzigingen en soms een project dat niet wordt afgebouwd.
Wat je doet: vraag naar afgeronde projecten, vergunningen, de juridische eigenaar van de grond en een betaalschema gekoppeld aan bouwfases.
- 6
Rekenen met bruto rendement
Op de brochure staat 13 tot 18%. Daar gaan nog platformkosten (tot 15%), beheer (15 tot 25%), onderhoud, belasting en leegstand vanaf.
Wat je doet: vraag om een netto berekening per jaar, met alle kosten erin, en reken hem zelf na.
- 7
De Nederlandse belasting vergeten
Een huis op Bali telt mee in Nederland. Of dat via box 3 of via aandelen in een Indonesische vennootschap loopt, maakt verschil in wat je betaalt.
Wat je doet: bepaal de structuur vóór de koop, samen met een adviseur die beide landen kent.
Een Nederlands team dat op Bali woont
The Bali Houses begeleidt Nederlanders bij het kopen van een huis of villa op Bali: van de juridische check tot de sleutel, en daarna de verhuur. Wij wonen zelf op Bali en zitten bij de notaris, de developer en de gemeente aan tafel.
Ons team van meer dan 12 mensen werkt in sales, juridisch en boekhouding, op Bali en in Nederland.
- aankopen begeleid
- 91
- aan transacties
- €26,1M
- developer-partners
- 12+
- vaste courtage
- 1,5%
- op Google
- 5,0
- op Bali
- Sinds 2024
Ervaringen
“Julius en zijn team hebben ons door het hele aankoopproces geloodst. Vanaf de kennismaking tot de notaris in Bali: alles transparant en in het Nederlands. Aanrader.”
Mark de Vries “Wij zochten een rendementsvilla in Canggu en zijn enorm geholpen met regio-advies en onderhandeling. Dit hadden we vanuit Nederland nooit zelf voor elkaar gekregen.”
Sandra Bakker, rendementsvilla Canggu “Eerlijk advies, geen verkooppraatjes. We voelden ons vanaf het eerste gesprek serieus genomen. Het resultaat: onze droomvilla in Uluwatu.”
Tom & Lisa Janssen, Uluwatu
Al iets op het oog?
Stuur ons de link of brochure. Wij checken de developer, de leasehold, het verhuurrecht en de zonering en zeggen eerlijk wat wij ervan vinden.
Liever eerst een gesprek?
60 minuten met iemand van ons team, via video. Je vertelt wat je zoekt, wij vertellen wat realistisch is. Vrijblijvend.
Kies een datum
november 2026
Je spreekt met één van ons
Rodney of Reinder · Nederlands sprekend team in Bali
Veelgestelde vragen
Kan ik als Nederlander eigenaar worden van een huis op Bali?
Niet met hak milik (volledig eigendom) op je eigen naam; dat is voorbehouden aan Indonesiërs. Wat wel kan: een leasehold (hak sewa) voor een vaste periode, een gebruiksrecht (hak pakai) onder voorwaarden, of eigendom via een Indonesische vennootschap (PT PMA) die het HGB-recht houdt. Welke vorm past hangt af van je doel: zelf wonen, verhuren of beide. In de gids en in het gesprek leggen we de drie naast elkaar.
Wat is het verschil tussen leasehold en freehold?
Freehold is volledig eigendom van de grond en kan alleen op naam van een Indonesiër of via een Indonesische vennootschap. Leasehold is het recht om grond en huis een afgesproken aantal jaren te gebruiken, meestal 25 tot 30 jaar, soms langer, vaak met een verlengingsoptie. Leasehold is goedkoper en eenvoudiger, maar de waarde daalt naarmate de einddatum dichterbij komt. Kijk daarom altijd naar de resterende looptijd en de verlengingsclausule, niet alleen naar de prijs.
Mag ik mijn huis op Bali verhuren als ik er niet ben?
Alleen als het perceel de juiste zonering heeft en er een verhuurvergunning is. Dat een villa nu op Airbnb staat bewijst niet dat het mag. Vraag de verkoper om de zonering en de vergunning op papier en laat ze onafhankelijk controleren vóór je een aanbetaling doet. Zonder die twee is het rendement op de brochure een gok.
Wat kost een huis op Bali?
Dat verschilt sterk per regio, per eigendomsvorm en per resterende looptijd van de leasehold. Belangrijker dan de vraagprijs zijn de kosten die erbij komen: notaris, belastingen, overboekingskosten en later beheer en onderhoud. Wij rekenen die met je door voor een concreet object, zodat je het netto plaatje ziet en niet alleen het bruto rendement.
Ubud, Canggu of Sanur: waar moet ik zoeken?
Canggu en het Bukit-gebied (Uluwatu, Melasti, Bingin) zijn het meest gevraagd voor verhuur en hebben de hoogste prijzen per vierkante meter. Sanur is rustiger, vlak en geliefd bij gezinnen en langere verblijven. Ubud trekt kopers die groen en rust zoeken en minder op korte verhuur mikken. Wat bij jou past hangt af van of je vooral wilt verhuren of er zelf wilt zijn; dat is meestal het eerste wat we in het gesprek uitzoeken.
Hoe zit het met box 3?
Een huis op Bali telt in Nederland mee als vermogen. Houd je het privé, dan valt het in beginsel in box 3; houd je het via aandelen in een Indonesische vennootschap, dan kan dat anders uitpakken. Het belastingverdrag tussen Nederland en Indonesië speelt hierin mee. Bepaal de structuur vóór de koop. Wij leggen in het gesprek uit hoe onze klanten dit meestal inrichten; de fiscale toets doe je met een adviseur die beide landen kent.
Hoe snel kan ik kopen?
Bij een bestaand huis met papieren die kloppen rekenen wij gemiddeld op zo'n negen weken van eerste gesprek tot akte. Off-plan duurt langer, want dan bepaalt de bouw het tempo. Wat tijd kost is de controle vooraf; die stap slaan we niet over.