Villa kopen op Bali? Lees dit vóór je een developer betaalt.
Wat een villa echt oplevert na alle kosten, de 7 vragen die wij elke developer stellen, en welke regio bij welk doel past. Van een Nederlands team dat 91 aankopen begeleidde.
Nederlands team, gevestigd op Bali. Geen verplichtingen.
De Bali Investeringsgids: 56 pagina's, in het Nederlands
Regels, regio-analyses, rekenvoorbeelden van rendement bij goed beheer, en de juridische stappen van LOI tot overdracht.
Twee soorten kopers, één vraag
Bijna iedereen die "villa kopen Bali" intypt is een van deze twee. Herken jezelf, de rest van de pagina is voor allebei.
Rendement
Je wilt een villa die zichzelf terugverdient via verhuur, en er zelf een paar weken per jaar zijn. Je vraag: wat blijft er netto over, en hoe veilig is het project?
Droomvilla
Je wilt er wonen, een deel van het jaar of voorgoed. Je vraag: welke regio, wat kost het om aan te houden, en hoe verhuur ik als ik weg ben?
Wij begeleiden beide. Het verschil zit in de regio, de structuur en de rekensom, niet in de regels.
Wat een villa op Bali echt oplevert
Elke brochure toont een bruto percentage. Dit zijn de posten die ertussen zitten voordat het netto is.
Platformkosten
Airbnb, Booking en vergelijkbare platforms rekenen een commissie over elke boeking.
Beheer
Een managementbureau op Bali rekent een deel van de huuromzet voor gasten, schoonmaak en onderhoud.
Leegstand
Laagseizoen, regenseizoen en de weken dat je er zelf bent leveren niets op.
Onderhoud
Tropisch klimaat, zout en vocht. Reserveer een vast bedrag per jaar.
Belasting
Op huurinkomsten in Indonesië, en in Nederland afhankelijk van de structuur (box 3 of via een vennootschap).
Overdracht en notaris
Eenmalig bij aankoop, en opnieuw bij verkoop.
Wij maken voor elk concreet object een netto berekening per jaar. Vraag hem aan via de second opinion hieronder.
De developer-check: 7 vragen vóór je betaalt
De meeste villa's op Bali worden off-plan verkocht: je koopt een tekening en een belofte. Deze zeven vragen stellen wij voordat een klant een cent overmaakt.
- 1.Welke projecten heeft deze developer afgerond, en kunnen wij met bewoners praten?
- 2.Wie is de juridische eigenaar van de grond onder het project, en welke titel is het?
- 3.Zijn de bouwvergunning (PBG) en de zonering op orde voor dit perceel, op papier?
- 4.Is het betaalschema gekoppeld aan bouwfases, of vraagt men alles vooraf?
- 5.Wat staat er in de akte over de opleverdatum, en wat gebeurt er bij vertraging?
- 6.Mag dit project commercieel verhuurd worden, en staat die vergunning op naam van het project?
- 7.Wat is afgesproken over afwerking, meubilair en garanties, en wie controleert dat bij oplevering?
Een developer die deze zeven vragen vlot beantwoordt, heeft niets te verbergen. Een developer die er zenuwachtig van wordt, heeft je zojuist iets verteld.
Welke regio past bij welk doel
Drie gebieden, drie profielen. Kort en feitelijk.
Canggu en Pererenan
Hoogste vraag voor korte verhuur, hoogste prijzen per vierkante meter, druk.
Het Bukit-gebied (Uluwatu, Bingin, Melasti)
Sterke verhuurvraag, nieuwbouwprojecten, rustiger dan Canggu.
Sanur en Ubud
Meer gericht op zelf wonen en langere verblijven, minder op korte verhuur.
Wat bij jou past is meestal het eerste wat we in het gesprek uitzoeken.
Projecten die wij begeleidden
Drie projecten waar onze kopers de sleutel al hebben, of waar de bouw loopt.
Aluna Boutique Villas
Bingin
2 slaapkamers, opgeleverd. 9 villa's gekocht via TheBaliHouses.
Villa Yara
Bingin
In aanbouw, verwachte oplevering Q4 2027. 5 van de 9 villa's verkocht via TheBaliHouses, 4 nog beschikbaar.
Casa Nira
Uluwatu
18 villa's, uitverkocht, 15 verkocht via TheBaliHouses. Oplevering december 2026.
91 aankopen begeleid, €26,1M aan transacties.
Bekijk alle reviews op GoogleWie wij zijn
Een Nederlands team op Bali dat 91 aankopen begeleidde, van eerste gesprek tot sleutel. Wij staan contractueel aan de kant van de koper, niet van de developer.
Ons team van meer dan 12 mensen werkt in sales, juridisch en boekhouding, op Bali en in Nederland.
- aankopen begeleid
- 91
- aan transacties
- €26,1M
- developer-partners
- 12+
- vaste courtage
- 1,5%
- op Google
- 5,0
- op Bali
- Sinds 2024
Al een villa of project op het oog?
Stuur ons de brochure of de link. Wij lopen de 7 vragen na, checken de grond en de vergunningen, en maken de netto rekensom. Eerlijk, ook als het antwoord nee is.
Liever eerst een gesprek?
60 minuten met iemand van ons team, via video. Je vertelt wat je zoekt, wij vertellen wat realistisch is. Vrijblijvend.
Kies een datum
november 2026
Je spreekt met één van ons
Rodney of Reinder · Nederlands sprekend team in Bali
Veelgestelde vragen
Bestaand of off-plan kopen: wat is verstandiger?
Bestaand toont wat je krijgt en kan direct verhuren. Off-plan is goedkoper per vierkante meter en nieuw, maar je draagt het bouw- en developerrisico. Daarom de 7 vragen hierboven, en een betaalschema dat aan bouwfases is gekoppeld, niet aan beloftes.
Mag ik mijn villa verhuren als ik er niet ben?
Alleen als het perceel de juiste zonering heeft en er een verhuurvergunning is. Dat een villa nu op Airbnb staat bewijst niet dat het mag. Vraag de verkoper om de zonering en de vergunning op papier en laat ze onafhankelijk controleren vóór je een aanbetaling doet. Zonder die twee is het rendement op de brochure een gok.
Hoe zit het met box 3?
Een huis op Bali telt in Nederland mee als vermogen. Houd je het privé, dan valt het in beginsel in box 3; houd je het via aandelen in een Indonesische vennootschap, dan kan dat anders uitpakken. Het belastingverdrag tussen Nederland en Indonesië speelt hierin mee. Bepaal de structuur vóór de koop. Wij leggen in het gesprek uit hoe onze klanten dit meestal inrichten; de fiscale toets doe je met een adviseur die beide landen kent.
Hoe snel kan ik kopen?
Bij een bestaand huis met papieren die kloppen rekenen wij gemiddeld op zo'n negen weken van eerste gesprek tot akte. Off-plan duurt langer, want dan bepaalt de bouw het tempo. Wat tijd kost is de controle vooraf; die stap slaan we niet over.