De regels voor een huis kopen op Bali, in 2026
Wat mag wel, wat mag niet, en wat het kost. Acht regels, in gewoon Nederlands, van een team dat ze dagelijks toepast.
Nederlands team, gevestigd op Bali. Geen verplichtingen.
De 8 regels
Deze regels veranderen. Wat hieronder staat is de stand van 2026 zoals wij die bij elke aankoop toepassen. Twijfel je over jouw situatie: stuur ons de casus, we kijken mee.
- 1
Als Nederlander word je geen eigenaar met hak milik op eigen naam
Volledig eigendom (hak milik) is voorbehouden aan Indonesiërs. Wat wel kan: een leasehold (hak sewa) voor een vaste periode, een gebruiksrecht (hak pakai) onder voorwaarden, of eigendom via een Indonesische vennootschap (PT PMA) die het HGB-recht houdt. Wie je op papier "eigenaar" noemt zonder een van deze drie, verkoopt je een nominee-constructie.
- 2
Een leasehold is een looptijd, geen bezit
Je koopt het recht om grond en huis een afgesproken aantal jaren te gebruiken, meestal 25 tot 30 jaar, soms langer, vaak met een verlengingsoptie. De waarde daalt naarmate de einddatum dichterbij komt. Lees de resterende looptijd en de verlengingsclausule vóór je naar de prijs kijkt.
- 3
Kopen via een PT PMA of privé is een fiscale keuze, geen formaliteit
Via een PT PMA (buitenlandse vennootschap) gelden andere tarieven op huurinkomsten en bij verkoop dan bij een koop op eigen naam, en het bepaalt ook hoe het huis in Nederland meetelt (box 3 of aandelen). Bepaal de structuur vóór de koop, niet erna.
- 4
Niet elk perceel mag bebouwd of verhuurd worden
Bali werkt met bestemmingsplannen. Groene zones zijn niet bebouwbaar, ook al staat er al iets. Toezicht wordt strenger, niet soepeler. Laat de zonering en de bouwvergunning (PBG) onafhankelijk opvragen bij de gemeente, niet alleen bij de verkoper.
- 5
Verhuren mag alleen met de juiste vergunning
Een villa op Airbnb bewijst niet dat verhuur is toegestaan. Zonder verhuurvergunning en passende zonering kan de verhuur worden stilgelegd. Vraag beide op papier vóór je een aanbetaling doet.
- 6
Belasting betaal je bij de koop, tijdens het bezit en bij de verkoop
Overdrachtsbelasting bij de koop (het percentage verschilt per eigendomsvorm en is onderhandelbaar tussen koper en verkoper), belasting op huurinkomsten tijdens het bezit, en belasting bij verkoop. Plus platform- en beheerkosten die het bruto rendement drukken. Reken met netto, niet met de brochure.
- 7
Een koop loopt via een notaris (PPAT) en een akte, nooit via een overboeking op vertrouwen
Elke echte transactie kent een LOI, een due-diligenceperiode, een koopakte bij een Indonesische notaris en een registratie. Betaalschema's horen aan bouwfases gekoppeld te zijn, niet aan beloftes. Wie druk zet om snel te betalen, is de eerste die je moet checken.
- 8
Wonen op Bali is een aparte vraag met een eigen vergunning
Een huis kopen geeft geen verblijfsrecht. Langer verblijf loopt via een visum of KITAS, bijvoorbeeld gekoppeld aan een PT PMA, met eigen looptijden en verlengingen. Regel het naast de koop, niet erdoor.
Zo passen wij de regels toe
Bij elke aankoop die wij begeleiden lopen wij de acht regels na met de koper, de developer en de notaris. 91 aankopen begeleid, €26,1M aan transacties, Nederlands team op Bali sinds 2024.
Ons team van meer dan 12 mensen werkt in sales, juridisch en boekhouding, op Bali en in Nederland.
- aankopen begeleid
- 91
- aan transacties
- €26,1M
- developer-partners
- 12+
- vaste courtage
- 1,5%
- op Google
- 5,0
- op Bali
- Sinds 2024
De Bali Investeringsgids: 56 pagina's, in het Nederlands
Alle regels uitgewerkt, met de koopstappen, de kosten en de vragen per fase.
- Leasehold vs. freehold: wat het verschil betekent voor je investering
- Regio-analyses: Canggu, Uluwatu, Ubud, Sanur
- Rekenvoorbeelden van rendement bij goed beheer
- Juridische stappen: van LOI tot eigendomsoverdracht
- Belasting en repatriëring van rendement
- Veelgemaakte fouten die je eenvoudig kunt voorkomen
Twijfel over jouw situatie?
Stuur ons de link, de brochure of je vraag. Wij zeggen eerlijk wat de regels betekenen voor jouw casus.
Liever eerst een gesprek?
60 minuten met iemand van ons team, via video. Je vertelt wat je zoekt, wij vertellen wat realistisch is. Vrijblijvend.
Kies een datum
november 2026
Je spreekt met één van ons
Rodney of Reinder · Nederlands sprekend team in Bali
Veelgestelde vragen
Kan ik als Nederlander een huis kopen op Bali?
Niet met hak milik (volledig eigendom) op je eigen naam; dat is voorbehouden aan Indonesiërs. Wat wel kan: een leasehold (hak sewa) voor een vaste periode, een gebruiksrecht (hak pakai) onder voorwaarden, of eigendom via een Indonesische vennootschap (PT PMA) die het HGB-recht houdt. Welke vorm past hangt af van je doel: zelf wonen, verhuren of beide. In de gids en in het gesprek leggen we de drie naast elkaar.
Wat is het verschil tussen leasehold en freehold?
Freehold is volledig eigendom van de grond en kan alleen op naam van een Indonesiër of via een Indonesische vennootschap. Leasehold is het recht om grond en huis een afgesproken aantal jaren te gebruiken, meestal 25 tot 30 jaar, soms langer, vaak met een verlengingsoptie. Leasehold is goedkoper en eenvoudiger, maar de waarde daalt naarmate de einddatum dichterbij komt. Kijk daarom altijd naar de resterende looptijd en de verlengingsclausule, niet alleen naar de prijs.
Mag ik mijn huis op Bali verhuren als ik er niet ben?
Alleen als het perceel de juiste zonering heeft en er een verhuurvergunning is. Dat een villa nu op Airbnb staat bewijst niet dat het mag. Vraag de verkoper om de zonering en de vergunning op papier en laat ze onafhankelijk controleren vóór je een aanbetaling doet. Zonder die twee is het rendement op de brochure een gok.
Hoe zit het met box 3?
Een huis op Bali telt in Nederland mee als vermogen. Houd je het privé, dan valt het in beginsel in box 3; houd je het via aandelen in een Indonesische vennootschap, dan kan dat anders uitpakken. Het belastingverdrag tussen Nederland en Indonesië speelt hierin mee. Bepaal de structuur vóór de koop. Wij leggen in het gesprek uit hoe onze klanten dit meestal inrichten; de fiscale toets doe je met een adviseur die beide landen kent.