Huis kopen op Bali als buitenlander: de 5 regels in 2026

Laatst bijgewerkt: oktober 2026

Een huis kopen op Bali mag als buitenlander, maar niet in vol eigendom. De vijf belangrijkste regels: grond in vol eigendom (Hak Milik) is alleen voor Indonesiërs, nominee-constructies zijn verboden, je mag niet bouwen in een groene zone, een verhuurvilla heeft een vergunning nodig, en je betaalt belasting in Indonesië én Nederland.

Ik ben Julius Sanders, oprichter van The Bali Houses. Wij hebben 76 aankopen van Nederlandse kopers begeleid. Hieronder staan de regels die in de praktijk het vaakst misgaan. Het aankoopproces zelf staat in ons stappenplan voor het kopen van een huis op Bali.

Regel 1: Mag een buitenlander grond in eigendom hebben op Bali?

Nee. Grond in vol eigendom (Hak Milik) is in Indonesië alleen voor Indonesische staatsburgers (PP 18/2021). Ook een PT PMA kan geen Hak Milik houden. Een buitenlander heeft drie legale routes:

• Leasehold op persoonlijke naam: in de praktijk tot 99 jaar via vooraf vastgelegde termijnen.

• HGB via een PT PMA: een bouw- en bezitsrecht van 80 jaar (30, 20 en 30 jaar), te verlengen bij de overheid.

• Hak Pakai: een gebruiksrecht voor buitenlanders met een geldige verblijfsvergunning.

Welke route bij jou past, lees je in freehold vs leasehold op Bali.

Regel 2: Zijn nominee-constructies toegestaan?

Nee. Bij een nominee-constructie staat grond op naam van een Indonesiër, met onderliggende contracten voor de buitenlandse koper. Bali heeft dit in 2026 bij verordening verboden (Perda 4/2026). Koop nooit een villa die op die manier wordt aangeboden.

Regel 3: Mag je overal op Bali bouwen?

Nee. Elk stuk grond op Bali heeft een zonering, vergelijkbaar met een bestemmingsplan in Nederland. In groene zones mag je geen villa bouwen of verhuren. Bali geeft sinds 2025 geen nieuwe vergunningen meer voor toeristische bouw op productieve landbouwgrond. Controleer daarom altijd de zonering en de bouwvergunning (PBG) vóór aankoop.

Regel 4: Heb je een vergunning nodig om je villa te verhuren?

Ja. Alle accommodatie die via boekingsplatforms zoals Airbnb wordt aangeboden, moest uiterlijk 31 mei 2026 een geldige vergunning hebben. De vergunning loopt via een managementpartij met de juiste vergunning of via een eigen PT PMA. Regel dit vóór aankoop.

Regel 5: Welke belastingen betaal je bij een huis op Bali?

Bij een leasehold-villa krijg je in Indonesië te maken met:

• 10% finale belasting over de leasesom, te betalen door de verhuurder van de grond. Leg in het contract vast wie welke belasting draagt.

• Toeristenbelasting van maximaal 10% op de verhuur (UU 1/2022).

• 10% finale belasting op huurinkomsten uit grond en gebouwen.

Bij de overdracht van grondrechten zoals HGB betaalt de koper doorgaans 5% overdrachtsbelasting (BPHTB) en de verkoper 2,5% inkomstenbelasting.

In Nederland valt een villa op Bali als particulier in box 3. Nederland geeft een vermindering om dubbele belasting te voorkomen; het belastingverdrag met Indonesië gaat voor. Meer details staan in ons artikel over belastingen op Bali. Dit is geen fiscaal advies.

Veelgestelde vragen over regels voor een huis op Bali

Kan ik als Nederlander een huis op Bali op mijn eigen naam kopen?

Ja, via een leasehold op persoonlijke naam. Grond in vol eigendom (Hak Milik) op je eigen naam is niet mogelijk.

Kan een PT PMA freehold grond kopen?

Nee. Een PT PMA kan geen Hak Milik houden, wel een HGB: een bouw- en bezitsrecht van 80 jaar, te verlengen bij de overheid.

Is een nominee-constructie op Bali legaal?

Nee. Bali heeft nominee-constructies in 2026 verboden (Perda 4/2026).

Wat is een groene zone op Bali?

Een groene zone is grond waarop geen villa's of toeristische accommodatie gebouwd mogen worden, zoals productieve landbouwgrond. Controleer de zonering altijd vóór aankoop.

Wil je zeker weten dat een villa aan alle regels voldoet? Plan een vrijblijvend gesprek.