Je bent een Nederlandse investeerder en je denkt eraan om een huis te kopen op Bali. Hoe zit het dan eigenlijk met de regelgeving, wat is niet mogelijk, en wat is wel mogelijk?
In deze blog lopen we samen door alle regels die belangrijk zijn wanneer je investeert in Bali. Ik hoop dat ik hiermee jou kan helpen als investeerder, om de stap naar Bali te verkleinen.
Mijn naam is Julius Sanders en met mijn bedrijf TheBaliHouses help ik investeerders uit Nederland met de juiste aankoop op Bali. Ik ondersteun van A tot Z, van het geld dat in Nederland vrijkomt tot het betalen van de dividendbelastingen uit de huurinkomsten. Ik zal je lokale investeringspartner zijn en jouw helpen met alle vragen die je hebt omtrent vastgoed op Bali.
1. Volledig eigendom is mogelijk
In Indonesië is het tegenwoordig mogelijk om volledig legaal freehold grond aan te komen. Dat is grond waar geen erfpacht termijn aan hangt. Dit is mogelijk doordat ik voor al mijn klanten een PMA opzet.
Naast dat dit zorgt voor een lage belasting van 0,5% over alle inkomsten van de PMA betekent dit ook dat er freehold land aangekocht kan worden. De PMA zal dit land in eigendom hebben en jij zal daarin de enige shareholder zijn.
Dat betekent dat je geen lokale nominees nodig hebt om deze aankoop te doen. Je kan dus een huis kopen op Bali, volledig op jouw naam.
2. Je kan niet zomaar op greenzones bouwen
Greenzones zijn gebieden op Bali waar je niet zomaar villas kan bouwen en verhuren. Net zoals dat we in Nederland een bestemmingsplan hebben voor een bepaald gebied werkt het in Bali hetzelfde. Nu werd er vroeger veel illegaal gebouwd op deze gebieden, en werken lokale gemeentes geld toegestopt om daar toch te bouwen, denk bijvoorbeeld aan alles in pererenan.
Regels worden nu strenger en het is dus belangrijk om goed te kijken naar de bouw certificaten van een ontwikkelaar, en in welke zoning de villa staat. Zoek hiervoor eventueel contact met ons op als je zeker wilt weten dat jouw villa niet in een greenzone staat.
3. Het beste is om aan te kopen met een PMA, niet op naam
Wanneer je een villa in eigen naam aankoopt, ben je eigenlijk verplicht om 20% persoonlijke belasting te betalen. Veel mensen omzeilen dit echter door hun inkomsten via een managementbedrijf te laten lopen. Deze aanpak kan op lange termijn echter onpraktisch zijn. Een beter alternatief is het opzetten van een PMA (buitenlandse investeringsmaatschappij) in Indonesië.
Als eigenaar van een PMA sta je sterker binnen het Indonesische rechtssysteem. De villa wordt een onderdeel van de bedrijfseigendommen, en met deze structuur betaal je slechts 0,5% belasting gedurende de eerste drie jaar. Na deze periode betaal je 11% belasting over de netto-inkomsten.
Deze methode zorgt voor de laagst mogelijke belastingdruk in Bali, stelt je in staat een persoonlijke bankrekening te openen, en biedt toegang tot een visum dat twee jaar geldig is en tot drie keer verlengd kan worden. Na deze periode van verlengingen kun je zelfs een aanvraag indienen voor permanente verblijfsvergunning.
4. Overdrachtsbelasting, VAT en airbnb
Op Bali gelden diverse belastingen, waaronder overdrachtsbelasting en VAT, vergelijkbaar met de BTW in Nederland die 21% bedraagt. Op Bali is de VAT echter 11%. Het is gebruikelijk dat de VAT op Bali vaak niet wordt geheven, omdat veel mensen de moeite van het betalen en terugvorderen willen vermijden. In Nederland rekenen mensen standaard 21% BTW aan elkaar door, maar op Bali wordt VAT meestal niet in rekening gebracht, tenzij het om grote aankopen gaat, zoals bij projectontwikkelingen.
Overdrachtsbelasting is van toepassing op zowel leasehold als freehold eigendommen. Bij leasehold eigendommen bedraagt deze belasting 10%, en kan door zowel de koper als de verkoper betaald worden, afhankelijk van de onderhandelingen. Voor freehold eigendommen betaalt de verkoper 2,5% en de koper 5%. Bovendien zijn er ook kosten verbonden aan het verhuren via Airbnb. Deze kunnen variëren afhankelijk van het managementbedrijf dat je gebruikt.
Soms is de fee van 20% die een managementbedrijf rekent niet het enige; deze kan hoger uitvallen door extra belastingen die doorberekend worden aan de klant of aan jou als verhuurder.
Conclusie
Als je overweegt een huis te kopen op Bali, is het cruciaal om je grondig te verdiepen in de lokale regelgeving. Zorg ervoor dat elke aankoop die je overweegt, volledig is doorgelicht. Ik adviseer altijd een due diligence uit te voeren voordat je tot volledige aankoop van een woning overgaat. Hiermee voorkom je onaangename verrassingen nadat je een aanzienlijk bedrag aan spaargeld hebt overgemaakt om een huis op Bali aan te schaffen.
Het zou een nachtmerrie zijn als blijkt dat het huis illegaal is gebouwd, met als gevolg dat de bouw wordt stilgelegd en jij je investering verliest. Daarom is het verstandig om lokale experts, zoals TheBaliHouses, in te schakelen voor hulp bij je aankoop. Hoewel dit initieel extra kosten met zich meebrengt, kan het op de lange termijn veel geld besparen. Je verzekert jezelf ervan dat je een goede aankoop doet tegen een eerlijke prijs en dat je investering in je villa veilig is.
