Elke week krijg ik dezelfde vraag: “Wat is nou de beste juridische constructie voor het investeren op Bali?”
Een logische vraag. Want het juridische aspect van investeren op Bali is in het begin behoorlijk onduidelijk.
Toen ik mijn eerste villa op Bali kocht, dacht ik precies hetzelfde. Dit moet toch makkelijker kunnen? Maar al snel ontdekte ik hoe complex de regelgeving is. Zonder de juiste kennis kun je eenvoudig een verkeerde beslissing nemen die je later veel geld en moeite kost.
Op Bali kun je als buitenlander niet zomaar een huis kopen, zoals in Nederland. De Indonesische wetgeving kent specifieke regels die buitenlandse investeerders beperken in direct eigendom van vastgoed. Dit betekent dat je een andere juridische constructie moet kiezen om legaal en veilig te investeren. Er zijn verschillende opties, elk met hun eigen voordelen en risico’s.
De drie belangrijkste juridische constructies
1. Leasehold
- Je huurt een stuk grond of een villa voor een bepaalde periode (meestal 25 tot 30 jaar).
- De eenvoudigste manier om vastgoed te bezitten zonder ingewikkelde juridische structuren.
- Minder geschikt voor lange termijn investeringen, omdat de waarde daalt naarmate de looptijd afneemt.
- Verlengen van een lease is mogelijk, maar vereist een nieuwe overeenkomst met de eigenaar.
- Vaak wordt er een upfront betaling gedaan voor de gehele leaseperiode.
Leasehold is aantrekkelijk voor mensen die willen investeren met een relatief lage instap, maar op de lange termijn kan het minder rendabel zijn dan andere constructies.
2. Hak Pakai
- Een eigendomsrecht dat alleen beschikbaar is voor bepaalde buitenlandse bewoners.
- Vaak niet ideaal voor investeerders, omdat het beperkte mogelijkheden biedt voor verhuur.
- Je kunt een bestaande woning kopen met een Hak Pakai-titel, maar alleen als je een geldige verblijfsvergunning (KITAS) hebt.
- Deze optie is vooral geschikt voor mensen die op Bali willen wonen en niet primair investeren voor rendement.
Hak Pakai geeft meer zekerheid dan leasehold, maar is niet de beste optie voor wie rendement wil maken met vakantieverhuur.
3. PT PMA-constructie (Aanbevolen voor investeerders)
De PT PMA (Penanaman Modal Asing) is de meest gebruikte constructie voor buitenlandse investeerders die vastgoed willen kopen én verhuren.
- Hiermee ben je eigenaar van een Indonesisch bedrijf.
- Je kunt als buitenlander legaal vastgoed bezitten en verhuren.
- De enige constructie waarmee je Airbnb en Booking.com mag gebruiken zonder juridische risico’s.
- Je hebt volledige controle over je investering.
- Mogelijkheid om meerdere eigendommen onder één PT PMA te beheren.
De oprichting van een PT PMA vergt een juridische procedure, maar biedt veel voordelen op de lange termijn.
Waarom een PT PMA de beste optie is
Toen ik mijn eerste PT PMA opzette, leek het complex. Maar met de juiste begeleiding bleek het dé manier te zijn om veilig en winstgevend te investeren op Bali.
- Je bent officieel eigenaar van je villa via je eigen Indonesische bedrijf.
- Je mag legaal verhuren via platforms als Airbnb en Booking.com.
- Je investering is goed beschermd binnen een juridisch erkende structuur.
- Je hebt volledige vrijheid om je bedrijf uit te breiden en meerdere objecten te beheren.
- Je kunt personeel aannemen en andere zakelijke activiteiten op Bali uitvoeren.
Hoewel de PT PMA-constructie meer papierwerk en eenmalige opstartkosten met zich meebrengt, weegt dit ruimschoots op tegen de risico’s van leasehold of Hak Pakai.
Hoe start je met een PT PMA?
Het oprichten van een PT PMA op Bali bestaat uit een aantal stappen:
- Registratie van je bedrijf – Dit wordt gedaan bij de Indonesische Kamer van Koophandel.
- Aanvraag van de benodigde vergunningen – Denk aan zakelijke en belastingdocumenten.
- Opening van een zakelijke bankrekening – Voor het verwerken van betalingen.
- Overdracht van het vastgoed naar je PT PMA – Dit moet correct juridisch worden vastgelegd.
Met de juiste juridische en financiële begeleiding is dit proces eenvoudig en efficiënt te regelen.
Wat zijn de kosten van een PT PMA?
De kosten voor het opzetten van een PT PMA variëren afhankelijk van de dienstverlener en de complexiteit van je structuur. Gemiddeld liggen de opstartkosten tussen de €3.000 en €5.000, inclusief alle vergunningen en juridische kosten. Daarbovenop komen jaarlijkse operationele kosten voor boekhouding en belastingaangiften.
Hoewel dit initieel een investering vraagt, biedt het op lange termijn meer zekerheid en winstgevendheid dan andere constructies.
Conclusie
Een villa kopen op Bali is een geweldige kans, maar zonder de juiste juridische constructie kan je investering riskant zijn.
- Leasehold is eenvoudig, maar beperkt in lange termijn waarde.
- Hak Pakai is geschikt voor bewoners, maar niet voor investeerders.
- De PT PMA-constructie biedt de meeste zekerheid en legale verhuurmogelijkheden.
Wil jij zeker weten dat jouw investering juridisch goed geregeld is?
Stuur me een bericht, dan leg ik je uit hoe deze constructie werkt en wat het beste bij jouw situatie past.
