Bali blokkeert buitenlandse investeringen? Dit is wat er écht verandert.

Laatst bijgewerkt: oktober 2026

Nee, Bali blokkeert buitenlandse investeringen niet. De provincie Bali heeft de toegang tot het OSS-systeem voor nieuwe PT PMA's beperkt binnen achttien specifieke KBLI-codes. Het gaat vooral om kleinschalige activiteiten die bedoeld zijn voor Indonesische MKB-ondernemers, zoals cafés, scooterverhuur, kledingwinkels en kleine accommodaties. Een villa kopen als buitenlander blijft mogelijk, en bestaande PT PMA's verliezen hun vergunningen niet automatisch.

De afgelopen tijd verschenen verschillende nieuwsberichten met boodschappen als"Bali blokkeert buitenlandse investeringen.", "Buitenlanders mogen geen PT PMA meer oprichten.", "Investeren op Bali is niet meer mogelijk." Logisch dat dit vragen oproept. Ook wij zien dat steeds meer investeerders zich afvragen wat al deze ontwikkelingen betekenen voor hun plannen op Bali.

Het goede nieuws? De werkelijkheid is een stuk genuanceerder dan de krantenkoppen doen vermoeden.

Ja, de provincie Bali heeft maatregelen genomen op het sluiten van KBLI's die invloed hebben op bepaalde buitenlandse investeringen. Maar nee, dit betekent absoluut niet dat investeren in Bali onmogelijk is geworden.

Laten we daarom eerst kijken naar wat er nu echt is gebeurd. 

Wat is er precies gebeurd?

Afgelopen maand maakte gouverneur Wayan Koster bekend dat de provincie Bali de toegang tot het Online Single Submission (OSS)-systeem heeft beperkt voor nieuwe PT PMA's binnen achttien specifieke KBLI-codes. 

Deze maatregel is genomen in overleg met het Indonesische Ministerie van Investeringen (BKPM) en richt zich uitsluitend op een aantal specifieke bedrijfsactiviteiten. 

Er is namelijk géén algemeen verbod op buitenlandse investeringen ingevoerd. Er is ook geen verbod op PT PMA's. Wat er wel gebeurt, is dat nieuwe buitenlandse ondernemingen voor deze achttien specifieke bedrijfsactiviteiten geen registratie meer kunnen aanvragen in het OSS-systeem 

Waarom beperkt Bali deze KBLI's?

Volgens de provincie Bali draait deze maatregel om één belangrijk doel: het beschermen van de lokale ondernemers. 

De afgelopen jaren is het aantal buitenlandse investeringen op Bali enorm gegroeid. Dat heeft veel positieve ontwikkelingen gebracht. Er kwamen nieuwe banen, de economie groeide en er werd volop geïnvesteerd in de ontwikkeling van het eiland. 

Maar tegelijkertijd zag de overheid ook een ontwikkeling waar zij zich zorgen over maakte. 

Steeds vaker werden relatief kleinschalige ondernemingen, zoals cafés, scooterverhuur, kledingwinkels en accommodaties, opgezet via een buitenlandse onderneming (PT PMA). Terwijl bedrijven in deze sectoren traditioneel worden gerund door Indonesische midden- en kleinbedrijven (UMKM).

Volgens de gouverneur ontstond er daarom steeds meer oneerlijke concurrentie tussen buitenlandse ondernemingen en lokale ondernemers.

Het doel van deze maatregel is daarom niet om buitenlandse investeerders buiten Bali te houden, maar om opnieuw duidelijk onderscheid te maken tussen activiteiten die bedoeld zijn voor buitenlandse investeringen en activiteiten die vooral bedoeld zijn voor lokale ondernemers.

Een belangrijk onderdeel: het OSS-systeem

Om te begrijpen waarom juist deze maatregel is genomen, moeten we wat dieper duiken in het Indonesische vergunningensysteem. 

Indonesië werkt met een zogenoemd Risk-Based OSS-systeem. Iedere bedrijfsactiviteit krijgt een risicoclassificatie.

Voor veel activiteiten met een laag risico is alleen een NIB (Nomor Induk Berusaha) voldoende om te starten. Er zijn dan geen aanvullende vergunningen, inspecties of Standard Certificates nodig.

Juist daarin zag de provincie Bali een probleem.

Volgens de overheid maakten sommige buitenlandse ondernemingen gebruik van deze relatief eenvoudige procedure om actief te worden in sectoren waarvoor de regelgeving oorspronkelijk niet bedoeld was. Door de OSS-toegang voor bepaalde KBLI-codes te beperken, wil Bali deze route afsluiten.

Is dit eigenlijk wel nieuw?

Misschien is dit wel de grootste misvatting. Velen zeggen dat Bali ineens een nieuwe koers is gaan varen, maar als je al langer de ontwikkelingen rondom PT PMA’s en OSS volgt, zag je deze verandering eigenlijk al langzaam aankomen. 

We zagen steeds strengere controles op vergunningen, wijzigingen binnen het OSS-systeem en dat de overheid steeds vaker keek naar niet alleen de vergunningen maar ook naar wat er daadwerkelijk werd uitgevoerd door een onderneming. 

Vanuit dat perspectief is deze maatregel dan ook een volgende stap binnen de ontwikkeling die al langer gaande is. 

Welke bedrijfsactiviteiten zijn getroffen?

De provincie Bali heeft de toegang voor nieuwe PT PMA's beperkt binnen achttien specifieke KBLI-codes.

Vrijwel alle activiteiten hebben één ding met elkaar gemeen.Het gaat om relatief kleinschalige ondernemingen die voornamelijk bedoeld zijn voor de locals. Dat laat dan ook goed zien waar de overheid naartoe wil.

Het doel lijkt niet te zijn om grote internationale investeringen tegen te houden, maar juist om te voorkomen dat buitenlandse ondernemingen actief worden binnen sectoren die traditioneel bedoeld zijn voor Indonesische MKB-bedrijven.

Wat betekent dit voor vastgoedinvesteerders?

Voor onze klanten is dit misschien wel de belangrijkste vraag. Heeft dit gevolgen voor het investeren in een villa op Bali? Het antwoord is: dat hangt af van hoe jouw investering is ingericht. 

Een villa-investering bestaat namelijk uit meerdere onderdelen. Er is een verschil tussen:

• Het bezitten van het vastgoed; 

• De investering zelf 

• De exploitatie van de accommodatie; 

• Het dagelijkse management 

• Vergunningen; 

• Belastingverplichtingen.

Juist omdat deze onderdelen vaak door elkaar worden gehaald, ontstaan ook veel misverstanden. De nieuwe maatregel betekent niet dat een buitenlandse investeerder geen villa meer kan kopen of verhuren. Wel laat het zien dat de Indonesische overheid steeds beter kijkt naar de manier waarop een investering juridisch, fiscaal en operationeel is ingericht. 

Was het eigenlijk ooit de bedoeling dat iedere PT PMA zelf een Airbnb exploiteerde?

Dit vinden wij misschien wel de interessantste vraag.

De afgelopen jaren ontstond steeds meer het beeld dat een buitenlandse investeerder eenvoudig een PT PMA kon oprichten om vervolgens zelfstandig één of meerdere villa's via Airbnb of Booking te exploiteren.

Maar als we kijken naar de achterliggende gedachte van de Indonesische investeringswetgeving, lijkt dat nooit echt de bedoeling te zijn geweest.

Het Indonesische investeringsbeleid is juist bedoeld om buitenlandse investeringen aan te trekken die kapitaal, kennis, werkgelegenheid en economische groei naar Indonesië brengen. Tegelijkertijd zijn er sectoren die juist bedoeld zijn om lokale ondernemers te beschermen.

Deze maatregel is in onze ogen dan ook niet zozeer een compleet nieuwe richting, maar eerder een bevestiging van hoe de overheid buitenlandse investeringen altijd al heeft willen zien.

Dat betekent niet dat buitenlandse investeerders geen rol meer kunnen spelen binnen de toeristische sector. Het lijkt erop dat overheid een duidelijker onderscheid wil maken tussen de rol van de investeerder en de dagelijkse exploitatie van een onderneming.

Juist daarom zien wij dat steeds meer professionele investeerders kiezen voor een structuur waarbij een lokaal management bedrijf verantwoordelijk is voor de dagelijkse operatie, terwijl de buitenlandse investeerder zich richt op het vastgoed en de investering zelf.

Dat sluit niet alleen beter aan bij de gedachte achter deze regelgeving, maar zorgt er vaak ook voor dat de dagelijkse operatie wordt uitgevoerd door een partij die de lokale markt, regelgeving en gastvrijheid goed kent.

Wat betekent dit voor bestaande PT PMA's?

Een vraag die we de afgelopen tijd vaak hebben gekregen, is of bestaande PT PMA's nu in de problemen komen.

Op basis van de informatie die op dit moment beschikbaar is, lijkt dat niet het geval. Bestaande ondernemingen verliezen niet automatisch hun vergunningen of bedrijfsactiviteiten.

Dat betekent natuurlijk niet dat er helemaal niets gaat veranderen, dus het blijft belangrijk om up to date te blijven want zoals bij veel regelgeving in Indonesië zullen de praktische gevolgen de komende periode waarschijnlijk pas verder worden verduidelijkt.

Onze visie

Wij geloven niet dat deze maatregel het einde betekent van buitenlandse investeringen op Bali. Sterker nog, Bali blijft afhankelijk van kwalitatieve buitenlandse investeringen die bijdragen aan de economie, werkgelegenheid creëren en de kwaliteit van de toeristische sector verhogen.

Wat wij wél zien, is dat de overheid steeds duidelijker wil afbakenen welke activiteiten thuishoren bij lokale ondernemers en welke ruimte er is voor buitenlandse investeerders.

Voor investeerders betekent dit dat je beter moet gaan nadenken over een goede investering en adviseren wij om niet alleen te kijken naar het vastgoed zelf, maar ook naar de manier waarop de investering juridisch, fiscaal en operationeel wordt ingericht.

Lees ook onze analyse van KBLI 2025 en de gevolgen voor PT PMA's.

Veelgestelde vragen over de KBLI-beperking op Bali

Mogen buitenlanders nog een PT PMA oprichten op Bali?

Ja. Er is geen verbod op PT PMA's. Alleen voor achttien specifieke KBLI-codes kunnen nieuwe PT PMA's op Bali geen registratie meer aanvragen in het OSS-systeem.

Wat gebeurt er met bestaande PT PMA's?

Op basis van de beschikbare informatie verliezen bestaande PT PMA's hun vergunningen of bedrijfsactiviteiten niet automatisch. De praktische uitvoering wordt naar verwachting de komende periode verder verduidelijkt.

Kan ik als buitenlander nog een villa op Bali kopen?

Ja. De maatregel gaat over de registratie van bepaalde bedrijfsactiviteiten, niet over het bezitten van vastgoed. Wel kijkt de Indonesische overheid strenger naar hoe de exploitatie, vergunningen en belastingen van een villa zijn ingericht.

Waarom beperkt Bali deze KBLI-codes?

Volgens gouverneur Wayan Koster wil de provincie Bali lokale ondernemers beschermen tegen oneerlijke concurrentie van buitenlandse ondernemingen in sectoren die traditioneel door Indonesische MKB-bedrijven worden gerund.